Перепланировка в новостройке
Ответ на важный для застройщиков Москвы вопрос, как узаконить перепланировку в новостройке, — не прост. Собственникам недвижимости и в случае свободной планировки придется заняться согласованием — у имеющей допуск СРО организации заказать техническое заключение и оформить проектную документацию (проект); получить разрешение на перепланировку новой квартиры в жилищной инспекции; а в БТИ — технический паспорт. Верим, в этом плане статья многим будет полезна.
Содержание
Правила согласования перепланировки в новостройке
Выдача девелопером (строительной компанией) ключей от квартиры в новом доме инвесторам, и разрешение начать ремонт порождает правовую коллизию. С одной стороны, до сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию получить на руки документ о собственности (свидетельство) не удастся.
С противной стороны, приступать к ремонтным и отделочным работам — как это определено в первом пункте 26-й статьи действующей редакции ЖК РФ — можно лишь после оформления разрешения на перепланировку. А для этого нужно поставить де-юре еще не сданную в эксплуатацию квартиру — и часто с т. н. «свободной планировкой»! — на учет в БТИ.
Жилищная инспекция Москвы, учитывая подобный законоведческий конфликт, и руководствуясь пунктом п.2.5.1.1.3.10 второго приложения к 508-му постановлению, смягчила отношение к выдаче санкций на изменение планировки. Поэтому сегодня законная перепланировка в новостройке перестала быть чем-то из ряда вон выходящим и стала осуществимой.
В 2019 году в Москве вместо свидетельства о госреестрации права собственности для согласования допустимо требовать:
- Акт приема/передачи квартиры — нотариально заверенную копию (НЗК) или оригинал;
- Договор долевого участия либо уступки прав — НЗК или оригинал;
- Копию санкции на ввод постройки в эксплуатацию;
- Письменное заверение девелопера выполнения инвестором финансовых обязательств;
- Письменное согласие компании-застройщика на перепланировку конкретной квартиры с оговоркой обязательного согласования.
Правило действует только в столице: на Подмосковье юрисдикция властей Москвы не распространяется.
Отдельно стоит отметить эпизод покупки жилья в кредит. До получения свидетельства на право собственности банк-кредитор вправе не разрешать изменение планировки, даже когда проект перепланировки сделан безупречно и не затрагивает «мокрых зон», несущих стен и конструкций.
Зачем согласовывать перепланировку в новостройке
Чтобы перепланировка квартиры в новостройке была легальной, за считанные дни и без проволочек можно было бы получить техпаспорт и приватизационные документы, ее необходимо узаконить. Для этого требуется сначала разработать и согласовать проект, затем можно возводить (переносить) перегородки, проделывать проемы, изменять конструкцию пола, расширять (уменьшать) жилые помещения и т. п. Это обойдется несколько дешевле, чем любые действия в другом — тем более в обратном! — порядке.
То есть, если сначала обустроить квартиру в новостройке и сделать в ней ремонт, впоследствии понадобится узаконивание (по-другому — узаконение). А чтобы узаконить сделанное, потребуется тот же проект перепланировки, пройти те же процедуры согласования и получения необходимых разрешений. Но добавятся издержки финансового и морального-психологического плана — придется платить штрафы и терпеливо выслушивать малоприятные увещевания чиновников.
В завершение добавим, что согласование перепланировки позволит избежать катастрофических для здания и будущих жильцов последствий неквалифицированного вмешательства в несущие конструкции, системы вентиляции, пожарной сигнализации, водоснабжения, канализации и отопления.
Как оформить перепланировку квартиры в новостройке?
Сегодня многие новостройки в Москве сдаются с простейшей отделкой, а то и без нее. Часто в новых квартирах отсутствуют перегородки и стяжка. Это привело к появлению понятия «свободная планировка» и ошибочного мнения, будто квартирное пространство можно трансформировать как заблагорассудится. Но это не так. Законодательства, а также строительных, санитарных и противопожарных норм — как и согласования и узаконения метаморфоз! — никто не отменял.
Согласно букве закона, согласование перепланировки в новостройке, выполнение ремонтных и отделочных работ должны проходить в такой последовательности:
- Эскизное проектирование;
- Оформление проектно-сметной документации;
- Подача в жил. инспекцию заявления о согласовании;
- Получение санкции;
- Производство работ по проекту;
- Контроль полученного результата гос. органом;
- Получение в БТИ техн. паспорта.
С точки зрения юриспруденции, понятие «свободная планировка» юридически незаконно. С финансовой это — маркетинговый ход, позволяющий строительной компании (застройщику) в ходе строительства сэкономить на возведении перегородок. С утилитарной — средство, дающее инвестору возможность избежать издержек на снос и утилизацию не устраивающих его стенок между помещениями.
Таким образом, занявшись перепланировкой квартиры в новостройке, не стоит ожидать простого решения связанных с ней вопросов. По опыту, урегулирование проблемных моментов и юридических формальностей целесообразно поручить профессионалам. Мы рекомендуем занимающуюся этим профессионально и имеющую безупречную репутацию компанию ООО Планодел. Свяжитесь с нашими экспертами в Москве по телефону +7(495)15-111-69 — они сориентируют в предметной области; расскажут, с чего начать; окажут информационную и консультационную поддержку. И помните: узаконивать учиненную планировку «задним числом» обойдется дороже, чем в законном порядке!